Estados Unidos tiene una escasez de 3.8 millones de unidades de vivienda en relación con la demanda. Esto resulta en uno de los mercados de bienes raíces más difíciles en la historia.   

Michael Diaz-Rivera tenía la esperanza de que $25,000 en ahorros y una buena calificación de crédito le daría ventaja suficiente para comprar una casa. Pero su bajo salario como maestro hizo que fuera casi imposible. 

“Los precios en Denver eran un poco demasiado altos para mí y el mercado era demasiado elevado”, dijo a finales de abril. “Cada vez que encontraba una casa, mientras pensaba en si quería poner el pago inicial, alguien más venía y la compraba completamente en efectivo. Era una locura”.  

Tardó un año, pero Diaz-Rivera finalmente logró comprar una casa con algo de ayuda de un fideicomiso comunitario de tierras, uno de un puñado de programas que están trabajando para que comprar una vivienda sea más accesible entre los coloradenses con ingresos bajos y moderados.

“Mirar a mis hijos y saber que no tenemos que preocuparnos por rehacer un contrato de alquiler, saber que los precios de todos están aumentando y que nosotros tenemos una casa estable, es algo por lo cual estoy trabajando”, dijo Diaz-Rivera, quien se identifica como negro. “Ahora, puedo decir que mis hijos tienen una casa donde crecerán, algo que yo nunca tuve”. 

Adquirir una vivienda es la manera principal de acumular riquezas para la familia promedio, dijeron defensores de la vivienda, y de disminuir la brecha racial de riquezas. 

Alrededor del 48 por ciento de los habitantes blancos pueden comprar la casa típica en Colorado, en comparación con el 30 por ciento de los habitantes negros y el 32 por ciento de las personas latinas. 

En la última década, las brechas entre las personas negras y blancas dueñas de su vivienda han aumentado. En 1970, la brecha entre los hogares negros y los hogares blancos dueños de su propia vivienda era de 19 puntos porcentuales, y esa brecha ha aumentado cada década desde entonces a 32 puntos porcentuales en 2020. En 2020, el 73 por ciento de los coloradenses blancos eran dueños de su propia vivienda, en comparación con el 41 por ciento de los coloradenses negros, según datos nuevos de la Oficina del Censo.   

Las noticias son mejores para los coloradenses latinos. En 2020, la brecha entre los hogares blancos y los hogares latinos dueños de su vivienda disminuyó por primera vez en 50 años.  

Las tasas más altas de personas latinas dueñas de su vivienda se encuentran en los suburbios de Commerce City y Thornton en el Condado de Adams.

“Es alentador ver que esa brecha está disminuyendo algo entre los propietarios hispanos y es desalentador observar lo grande que sigue siendo la brecha entre los propietarios negros”, dijo Mike Johnston, presidente y director ejecutivo de Gary Community Ventures, una organización no lucrativa que administra un nuevo fondo de asistencia con el pago inicial para personas negras que están comprando su primera vivienda. “Cuando examinas una situación en la que en Colorado las tasas de propietarios de su vivienda son casi dos veces más altas entre las familias blancas que entre las familias negras, creo que esa es una crisis grave”. 

A nivel nacional, el 63 por ciento de los estadounidenses blancos pueden comprar la casa típica, en comparación con el 43 por ciento de las personas negras estadounidenses y el 54 por ciento de las hispanas, según la Asociación Nacional de Agentes de Bienes Raíces.

En colaboración con Colorado News Collaborative y organizaciones periodísticas alrededor del estado, The Colorado Sun examinó las diferencias entre las tasas de propietarios de viviendas para la iniciativa “Buscando Avances”, un proyecto de periodismo de fondo sobre la equidad social, económica y en salud de los coloradenses negros y latinos. 

Estados Unidos tiene una escasez de 3.8 millones de unidades de vivienda en relación con la demanda. Esto resulta en que uno de los mercados de bienes raíces más difíciles en la historia sea aún más duro para quienes están tratando de alquilar o comprar una vivienda con salarios bajos y medianos.   

El mercado se ha complicado más porque inversionistas institucionales están comprando viviendas unifamiliares que podrían haber estado disponibles para personas en busca de comprar su primera vivienda. El aumento en las tasas de interés ha causado que sea aún más desafiante para muchos compradores adquirir una vivienda mientras los precios siguen subiendo.

Comprar una vivienda es un desafío considerable para cualquier persona. Pero el desafío es aún mayor para las personas negras y latinas, especialmente aquellas en busca de adquirir su primera vivienda, quienes todavía enfrentan discriminación racial, desigualdad de ingresos y efectos resonantes en las prácticas de préstamos abusivos y zonificación excluyente.

Diaz-Rivera, quien ahora es dueño de una compañía de entrega de cánnabis, pudo comprar su vivienda con ayuda de Elevation Community Land Trust, una organización basada en Denver que hizo que su casa en un vecindario norte de Aurora fuera más asequible al mantener posesión del terreno en la que está ubicada. Según el acuerdo con esta organización sin fines de lucro, si Diaz-Rivera vende su casa, se quedará con el 25 por ciento del patrimonio neto que haya acumulado. El 75 por ciento restante permanece con la casa, lo cual ayudará a que sea más asequible para el próximo comprador seleccionado entre varios solicitantes que ganen menos del 80 por ciento de los ingresos medianos en el área. 

Diaz-Rivera se mudó a la casa de tres habitaciones en febrero de 2021 sabiendo que no sería su “hogar para siempre”. Algún día quisiera tener posesión total, y dijo que su nuevo hogar es un paso adelante hacia la estabilidad financiera.  

La brecha entre propietarios latinos y blancos

La brecha entre coloradenses blancos y latinos dueños de su propia vivienda aumentó de siete puntos porcentuales en 1970 a 21 puntos porcentuales en 2010, pero luego disminuyó a 18 puntos porcentuales en 2020. Es difícil para los expertos de la vivienda explicar esa reducción en la brecha, pero dijeron que varios factores opuestos podrían explicar la tendencia. 

“Existe esta enorme tendencia y deseo en las comunidades negras y marrones de aumentar [la cantidad] de propietarios de una vivienda, y es un enorme deseo, especialmente para los adultos jóvenes latinos”, dijo Jonathan Cappelli, director ejecutivo de la Colaborativa de Desarrollo Comunitario, la cual trabaja para crear un desarrollo equitativo y sostenible en Colorado y por todo el país.

“Pero hay un efecto limitante que está contraponiéndose a eso debido al racismo sistémico actual y también al racismo y a la discriminación directa”, Cappelli dijo.

Es 81 por ciento más probable que a las personas latinas les nieguen un préstamo convencional comparado con sus pares no latinos. Las disparidades de riquezas generacionales también son un factor en la brecha de propietarios. Los hogares blancos con ingresos medianos tienen riquezas más de cinco veces mayores a las riquezas de los hogares latinos con ingresos medianos. Esto ayuda a que las personas blancas puedan presentar ofertas totalmente en efectivo o que las aprueben por adelantado para un préstamo en un mercado de Colorado donde las viviendas se están vendiendo muy rápidamente, según el informe sobre la adquisición de viviendas entre la población hispana publicado en inglés en 2021 por la Asociación Nacional de Profesionales Hispanos de Bienes Raíces (NAHREP, por sus siglas en inglés).

Es más probable que los tasadores de viviendas fijen un precio menor por los hogares en vecindarios mayormente negros y latinos en comparación con áreas mayormente blancas, lo cual resulta en tasas más bajas de propietarios entre esos dos grupos de color, según un estudio publicado en inglés por Freddie Mac en 2021. 

Datos de más de 12 millones de tasaciones recolectados entre el 1º de enero de 2015 y el 31 de diciembre de 2020, muestran que el 12.5 por ciento de las propiedades en secciones censales negras se tasaron a precios más bajos que el precio contractual, comparado con el 7.4 por ciento de las viviendas en secciones censales blancas y el 15.4 por ciento en las secciones censales latinas, según Freddie Mac. 

Las personas que quieren comprar viviendas en estas áreas mayormente negras y latinas están solicitando préstamos con base en el valor fijado por el tasador. Si el tasador tiene prejuicios o discrimina intencionadamente y establece una tasación más baja, al comprador lo aprueban por un préstamo que quizás no sea proporcional al precio de la vivienda, Cappelli dijo. 

Las personas negras y latinas que venden casas en esas comunidades también enfrentan obstáculos para crecer sus riquezas porque una tasación baja resulta en que vendan por menos de lo que vale su casa, dijo.

Rachel Chaparro, una agente de bienes raíces en Colorado especializada en trabajar con compradores primerizos, dijo que a uno de sus clientes latinos con una calificación crediticia de 640, considerada como favorable, lo consideraron de alto riesgo y le negaron un préstamo convencional, mientras que a clientes blancos con calificaciones crediticias más bajas y más deudas los aprobaron. 

La mayoría de las personas a quienes les niegan un préstamo convencional tratan de solicitar un préstamo respaldado por la Administración Federal de la Vivienda (FHA, por sus siglas en inglés). Aunque la FHA está dispuesta a dar préstamos a personas que podrían representar un mayor riesgo, sus préstamos tienen un mayor costo, incluido un seguro hipotecario, el cual debe pagarse durante todo el plazo del préstamo si el beneficiario pone el pago inicial mínimo del 3 por ciento.

Ahora, el cliente de Chaparro está pagando casi $400 al mes por su seguro hipotecario, además de la mensualidad de la hipoteca. 

Es dos veces más probable que las personas latinas compren una vivienda con un préstamo de la FHA que las personas blancas, según el informe de la NAHREP sobre la adquisición de viviendas entre la población hispana. 

Thornton y Commerce City

La Autoridad de Vivienda y Finanzas de Colorado (CHFA, por sus siglas en inglés) realizó grupos de enfoque en 2017 y 2018 con residentes y profesionales latinos dedicados a la vivienda para evaluar las brechas, oportunidades y barreras en la compra de una vivienda. Desde entonces, la porción de hogares que la CHFA ha atendido y que son hispanos/latinos ha aumentado al 40 por ciento en 2021 del 28 por ciento en 2016. “Esto ha contribuido al aumento en general del 3.5 por ciento en la tasa de propietarios latinos en Colorado”, Capelli dijo. 

Algunas de las tasas más altas de personas latinas propietarias de su vivienda en Colorado ahora se encuentran en Commerce City, donde el 68 por ciento de las personas latinas eran dueñas de su hogar en 2020, y en Thornton, donde el 61 por ciento de los latinos eran dueños de su hogar ese año. 

“El factor principal con Thornton y Commerce City es solo la asequibilidad”, Chaparro dijo. 

Los datos censales muestran que las tasas de propietarios de su vivienda han sido altas en ambas ciudades entre las personas de origen latino de 25 a 44 años de edad desde 2010. 

“Eso realmente indica la particularidad de ambos mercados en cuestión de asequibilidad y comodidades que ofrecen a las personas hispanas que buscan adquirir una vivienda”, dijo Avilia Bueno, economista laboral e integrante asociada de Root Policy Research en Denver, una agencia que realiza estudios sobre economía y vivienda. 

Históricamente, también ha sido más probable que las personas latinas vivan en hogares multigeneracionales, en comparación con otros grupos demográficos, según el informe sobre la adquisición de viviendas entre la población hispana. 

“Una vez que un pariente compra en un vecindario, quizás el hijo o la hija quiera comprar en un lugar cercano. Creo que, si pudieran pagarlo, comprarían dos viviendas cercanas, y esos quizás sean mercados donde realmente puedes hacer eso”, Bueno dijo de Thornton y Commerce City.

Las personas latinas también estuvieron más dispuestas que cualquier otro grupo demográfico a elegir una casa más lejos de tiendas o entretenimiento y más dispuestas a aguantar un trayecto más largo para ir a trabajar, según el informe sobre la adquisición de viviendas entre la población hispana. Desde que la pandemia empezó, más y más personas latinas se han mudado a los suburbios para tener más acceso al aire libre y espacio para parientes que viven con ellas, y ha sido más probable que alquilen un espacio en sus hogares para ayudar a pagar la hipoteca.

Después de la Gran Recesión en 2008, hubo una disminución significativa en la construcción de viviendas, lo cual creó una falta de viviendas que nunca se recuperó. La tasa de personas latinas dueñas de su vivienda era del 49 por ciento en 2008, disminuyó al 45 por ciento en 2014 y aumentó nuevamente al 48 por ciento en 2021.

“Básicamente, [casi] recuperaron las tasas previas a la recesión, así que han regresado a las mismas tasas de adquisición de una vivienda que tenían antes de la recesión, o justo cuando la recesión sucedió”, Cappelli dijo. “No es que esto sea un aumento, históricamente hablando”. 

La brecha entre propietarios negros y blancos

Explicar la brecha entre las personas negras y blancas que son dueñas de su vivienda parece ser más claro.

Redlining y otras políticas de vivienda excluyentes, la desigualdad de ingresos y los préstamos y prácticas de tasación discriminatorios marginaron a las personas negras en el pasado, y las consecuencias de esas desigualdades están afectando la habilidad de sus hijos de comprar un hogar en la actualidad, Chaparro dijo.  

Redlining es una política en la cual los bancos deciden si dar o no un préstamo con base en la composición racial de un vecindario. Esta política no permitió que las personas negras, otras personas de color y otras personas con bajos ingresos tuvieran acceso a un préstamo hipotecario, lo cual creó desigualdades prolongadas y amplias en la salud, el medioambiente y los ingresos. 

“A lo largo del tiempo, estas se han ido sumando para hacer que sea casi imposible acumular riquezas, especialmente porque una de las maneras como lo haces es comprando casas”, dijo Johnston de Gary Community Ventures. 

El hogar blanco con medianos ingresos tiene por lo menos 10 veces las riquezas del hogar negro con medianos ingresos, según la Institución Brookings. La brecha racial en las riquezas ha seguido aumentando en los últimos 30 años. Más de la mitad de los hogares negros no tienen nada de ahoros para la jubilación, según Zillow.

El mayor obstáculo para las familias negras es la habilidad de tener el pago inicial. Cerca del 93 por ciento de las familias negras con la calificación crediticia y los ingresos para obtener un préstamo hipotecario no dan el siguiente paso de comprar una casa porque no tienen suficiente dinero en efectivo para el pago inicial, según un análisis de Gary Community Ventures. La organización estará ofreciendo, en los próximos 10 años, hasta $40,000 en ayuda con el pago inicial a por lo menos 500 familias negras en el área metropolitana de Denver mediante su nuevo Fondo Dearfield para la Riqueza Negra. 

Prejuicios en préstamos y tasaciones

Los prejuicios en los sistemas de préstamos y tasaciones siguen existiendo, según tres profesionales de vivienda entrevistados para esta historia.   

En Colorado, a las personas negras que solicitaron un préstamo hipotecario se los negaron con una frecuencia casi dos veces mayor que a los solicitantes blancos. Según un análisis de Zillow, se les negó un préstamo hipotecario al 15 por ciento de las personas negras que solicitaron un préstamo en Colorado en 2020, en comparación con el 9 por ciento de los solicitantes blancos. 

Las tasaciones de viviendas ocupadas por sus dueños en vecindarios negros son, en promedio, $48,000 más bajas por vivienda, lo cual suma un total de $156 billones en pérdidas a nivel nacional. Cuando la mitad de los residentes en un vecindario son negros, las tasaciones de las viviendas son en promedio la mitad del precio de las tasaciones de viviendas en vecindarios con muy pocos o sin residentes negros, según Brookings. 

April Denmon, una agente de bienes raíces, dijo que ha tenido clientes que, después de buscar un préstamo entre cinco o seis prestamistas, se han puesto en contacto con ella, frustrados y necesitados de ayuda.  

“Algunos prestamistas pueden discriminar un poco, o quizás no quieran trabajar contigo, así que lo hacen un poco más difícil, o hacen que tus términos sean más exigentes, mientras que si vas a otro prestamista que quizás se parezca a ti o esta persona te está apoyando, podrías obtener una mejor tasa [de interés], o quizás te aprueben por una cantidad mayor”, Denmon dijo.

“Si eres el vendedor y ves el nombre ‘Martinez’ frente a ‘Smith’, y Martinez tiene un préstamo de la FHA, y Smith tiene un préstamo convencional, existen prejuicios inherentes que las personas tienen, ya sean a propósito o no”, Chaparro dijo.   

Con respecto a las tasaciones, Denmon destacó dos experiencias donde las casas de dos clientes negros que estaba ayudando a vender obtuvieron tasaciones bastante más bajas. En ambos casos, los tasadores sabían que los vendedores eran negros. Denmon disputó la tasación de uno de sus clientes, al encontrar otras casas comparables y proporcionar esa información al tasador. Después del reclamo, el tasador aumentó el precio de la vivienda en más de $50,000, Denmon dijo.  

Los agentes de bienes raíces de muchas personas negras les dicen que saquen sus artículos personales que puedan indicar su grupo racial, Denmon dijo.

“Como dueña de mi propia casa, cuando puse mi casa en venta en el mercado, me pidieron que sacara mis artículos personales, pero cuando entraba a casas de las personas que estaba viendo para comprar, entré a la casa de una persona que tenía una bandera de Trump colgada”, dijo Jice Johnson, fundadora y directora ejecutiva visionaria de The Black Business Initiative, quien compró su casa en Aurora en 2021. 

Soluciones

Para ayudar a reducir la brecha, el gobierno debe implementar un programa de préstamos específicos para los estadounidenses negros que reduzca el riesgo para los bancos y les permita flexibilizar sus políticas para ayudar a cerrar las brechas raciales de adquisición de viviendas y riquezas, Johnson dijo. Mencionó los préstamos respaldados por el Departamento de Asuntos de los Veteranos (VA, por sus siglas en inglés), en los cuales el departamento garantiza una parte del préstamo que un veterano (o su cónyuge sobreviviente) obtiene de un prestamista privado. Si su vivienda respaldada por el VA termina en ejecución hipotecaria (foreclosure, en inglés), la garantía permite que el prestamista recupere parte de o todas sus pérdidas. Ya que hay menos riesgo para el prestamista, es más probable que le concedan el préstamo al veterano o su cónyuge con mejores términos. Casi el 90 por ciento de todos los préstamos hipotecarios respaldados por el VA se realizan sin un pago inicial, según el sitio web del Departamento de Asuntos de los Veteranos de EE. UU. 

El programa Préstamos Directos para Indoamericanos del departamento con frecuencia también ofrece mejores términos que un préstamo hipotecario de un prestamista privado, como un banco privado, compañía hipotecaria o cooperativa de crédito.  

“Lo crearon específicamente para los veteranos”, dijo Johnson, una veterana del Ejército de EE. UU. “Pueden crear un programa y hacerlo específicamente para la comunidad negra, en la cual han causado daño”. 

Las personas latinas están más listas que nunca para convertirse en dueñas de su propia vivienda, y son las más jóvenes de cualquier grupo demográfico étnico o racial, y están en la mejor edad para comprar una casa. Se espera que constituyan el 70 por ciento del crecimiento en adquisiciones de viviendas en las próximas dos décadas. Pero el futuro crecimiento se ve amenazado por obstáculos actuales en el mercado inmobiliario, obstáculos que podrían afectar la productividad y el bienestar económico del país, según el informe de 2021.

Aumentar la cantidad de profesionales latinos dedicados a bienes raíces podría ser una de las estrategias más eficaces para incrementar el número de propietarios latinos porque crearía un “efecto multiplicador” que aceleraría la adquisición de viviendas entre sus propios amigos y familias, según el informe. 

“Ayudaría a cegar el nombre y [grupo racial] en todas las transacciones inmobiliarias”, Chaparro dijo. “Desde las solicitudes de préstamos hasta las ofertas de compra y tasaciones, no ver el nombre y apellido podría ayudar a prevenir la discriminación voluntaria e involuntaria”.  

Un destello de esperanza

El área metropolitana de Denver ha sido un mercado beneficioso para aquellos que han puesto su vivienda en venta desde 2012, el año en que la venta y el uso del cánnabis recreativo se legalizaron. La pandemia por COVID-19 cimentó las condiciones del mercado, dijo Denmon, la agente de bienes raíces.

En enero de 2021, había solo 912 casas y 1,119 condominios en venta en el área metropolitana de Denver, la cual incluye los condados de Adams, Arapahoe, Boulder, Broomfield, Denver, Douglas y Jefferson. Muchas personas empezaron a poner ofertas para esas viviendas, lo cual creó una brecha en la tasación de casi todas las viviendas. Esto ocurre cuando la oferta de un comprador es más alta que el valor tasado de la propiedad, y complica el proceso de compra, especialmente para los compradores primerizos con pocas riquezas. 

“Eso fue en enero del año pasado. Si examinamos al enero de este año, está aún peor”, Denmon dijo. “Ahora solo tenemos 712 casas y tenemos 436 condominios”.  

Para comparar, en 2007, había 35,000 casas en venta en el área metropolitana de Denver. En 1973, una persona podía comprar una vivienda en el área metropolitana por $20,000. En abril, el precio medio de venta de una vivienda unifamiliar era de $600,000 en Colorado y de $660,000 en el área metropolitana de Denver, según la Asociación de Agentes de Bienes Raíces de Colorado. Ambos precios medianos aumentaron $100,000 desde abril de 2021.

“Estos precios no van a parar”, dijo. “Seguirán subiendo”. 

Algunos de los compradores negros con quienes Denmon trabaja no dan su brazo a torcer en el tamaño, las comodidades o la ubicación de su casa. Pero ella les aconseja que sean más flexibles y compren lo más pronto posible. 

Normalmente los valores de las viviendas aumentan en un 6 por ciento anual. Sin embargo, los valores de las viviendas en el área metropolitana de Denver este último año han estado aumentado en un 20 por ciento. Por lo tanto, si alguien compra una casa por $500,000, y el valor de la casa aumenta en un 20 por ciento, esa persona acumulará $100,000 en patrimonio neto en un año. 

“Por eso les digo a todos: ‘Si estás indeciso, o si estás esperando, decídete ahora, compra ahora y no esperes’”, Denmon dijo. “Adquirir una vivienda es posible. No puedo enfatizar eso lo suficiente”.